Comment estimer un bien immobilier ?

Estimer une maison, un appartement ou un immeuble est une étape clé de la réussite d’une transaction. Tout agent immobilier doit être en mesure de parvenir à fixer le prix le plus juste. Comment faire ? Plusieurs techniques existent, en voici les principales.

L’estimation par comparaison, la méthode la plus utilisée

Le principe de la méthode est de repérer quelques biens similaires ou proches à celui que l’on cherche à estimer et d’en extraire la valeur moyenne afin de l’appliquer par la suite à la maison ou l’appartement concerné. Pour cela, il est nécessaire de comparer des biens comparables, et donc de lister des critères permettant de mettre en place ce système d’estimation. En règle générale, faire émerger trois voire quatre produits immobiliers suffit généralement à estimer la valeur du bien.

Pour effectuer ce travail, plusieurs critères doivent être utilisés. Le plus gros du travail se situe à ce stade : définir des points de comparaison. Parmi les critères à utiliser en priorité :

  • - Le lieu : la région, la ville, le département, le quartier sont autant d’éléments qui donnent une première idée de la fourchette de prix.
  • - La notion de temps. Remonter jusqu’à N-2 maximum suffit, car au-delà le marché peut présenter des variations trop importantes.
  • - Le bien en lui-même. Sur ce point, beaucoup d’éléments entrent en ligne de compte comme :
  • - la superficie totale
  • - la hauteur sous plafond
  • - le nombre de pièces
  • - le nombre de chambres
  • - la présence d’un garage, d’une cave, de combles aménagées
  • - la terrasse
  • - les emplacements de parking
  • - la présence ou non d’une véranda
  • - la surface du terrain dans le cas d’une maison individuelle
  • - l’étage où se situe l’appartement : car un rez-de-chaussée et un dernier étage ne représentent pas la même valeur
  • - la classe énergétique du bien
  • - l’énergie principale utilisée : gaz, électricité…
  • - l’exposition : nord, sud, est, ouest
  • - la proximité ou non avec des écoles, des commerces, des voies de transport
  • - les matériaux utilisés, la qualité de l’isolation

Ces principales données compilées permettent ainsi à l’agent de dresser un portrait type du bien, de repérer par la suite d’autres produits semblables et de définir une fourchette fine de la valeur marchande de la maison ou de l’appartement.

L’estimation par capitalisation de revenus

Le fondement de la méthode d’estimation par capitalisation de revenus est qu’un bien immobilier est source de revenus pour ses propriétaires : source de loyers ou d’une plus-value dans le cas d’une revente. Le principe de la méthode est alors de déterminer la valeur marchande du bien en calculant son taux de rendement.

Cette approche présente un double avantage : d’une part être fidèle à la réalité qui est qu’un bien immobilier génère un gain financier pour ses propriétaires et d’autre part démontrer que le bien à vendre sera source de bénéfices pour le futur acquéreur.

Deux aspects fondamentaux doivent être connus pour estimer un bien selon cette méthode : le montant des revenus annuels produits et le taux de rendement (ou de capitalisation) le plus pertinent et cohérent avec le marché local.

Si un appartement de type F3 permet de générer quelques 30 000€ par an, il est possible d’estimer sa valeur de la manière suivante.

  • - Gains financiers annuels :   30 000€
  • - Taux de rendement :           5%
  • - Valeur estimative:               30 000 /0.05 = 600 000€

Enfin, pour ajuster et affiner cette estimation, il faudra soustraire de cette somme le montant du total des charges locatives (dans le cas d’un appartement) ainsi que les frais d’éventuels travaux d’aménagement ou de remise en conformité.

D’autres méthodes d’estimation existent, comme celle du dite du « coût de remplacement », mais en couplant l’estimation par comparaison avec l’estimation par capitalisation de revenu, on obtient une valeur très fidèle à celle du marché local.

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Quelles sont les commissions pratiquées ?

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